Kako pravilno odstopiti od najemne pogodbe za poslovni prostor zaradi neplačevanja najemnine?
Odgovor na zastavljeno vprašanje je odvisen od tega, ali za vašo najemno pogodbo veljajo določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) (hiperpovezava na: https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO127) ali Obligacijski zakonik (OZ) ((hiperpovezava na
ZPSPP je veljal do 19. 6. 2021, zato je sklenjenih še veliko najemnih pogodb, za katere se še vedno uporablja ta zakon. Če je najemna pogodba sklenjena po 20. 6. 2021 ali če ste najemno pogodbo spremenili tako, da se za odstop uporabljajo določbe OZ, potem se odstopa po določbah OZ.
ODSTOP PO ZPSPP
Najemnika, ki je v zamudi s plačilom najemnine, je potrebno najprej pisno opomniti na neplačane obveznosti in zahtevati, da jih nemudoma ali v določenem roku plača. V opominu je potrebno natančno navesti izvor dolga in njegovo višino, zato je opominu najbolje priložiti izpis odprtih postavk s seznamom in višino neplačanih zapadlih obveznost najemnin. Zakon sicer ne določa, da mora biti opomin pisen, vendar je obstoj opomina in njegovo vsebino najlažje dokazati z materialnim dokazom kot je pisna listina. V tem primeru je najlažje dokazovati tudi, da je najemnik opomin dejansko prejel. Pisni opomin se lahko pošlje po pošti s priporočeno poštno pošiljko s povratnico, po faxu ali po e-pošti (v tem primeru mora biti vklopljena funkcija o potrditvi prejema faxa ali e-pošte).
Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe šele v dveh mesecih od dne, ko najemnik prejme opomin. Zato je tudi pomembno, da se prejem opomina oz. datum prejema lahko dokaže z ustreznim dokazom (npr. s poštno povratnico).
Od najemne pogodbe se odstopa z vložitvijo pisnega odstopa od najemne pogodbe in zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov pri pristojnem sodišču. Ker gre za sodni postopek, v katerem je potrebno poznavanje procesnih in materialnih predpisov, priporočamo sodelovanje odvetnika. Številnim ugovorom najemnika, ki »udarijo« na plan v sodnem postopku, pa se da izogniti ali jim odvzeti pravno težo z ustreznimi določbami najemne pogodbe.
ODSTOP PO OZ
Tudi v tem primeru je treba najemnika, ki v zamudi s plačilom najemnine, najprej opomniti na neplačane obveznosti. OZ ne določa obveznosti pisnega opomina, vendar je to priporočljivo zaradi obstoja dokaza o opominu. V tem primeru je najlažje dokazovati tudi, da je najemnik opomin dejansko prejel. Pisni opomin se lahko pošlje po pošti s priporočeno poštno pošiljko s povratnico, po faxu ali po e-pošti (v tem primeru mora biti vklopljena funkcija o potrditvi prejema faxa ali e-pošte).
Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe, če najemnik ne plača najemnine niti v petnajstih dneh od dne, ko najemnik prejme opomin. Zato je tudi pomembno, da se prejem opomina oz. datum prejema lahko dokaže z ustreznim dokazom (npr. s poštno povratnico).
Od najemne pogodbe se odstopi lahko ustno ali pisno, vendar je priporočljiva pisna oblika. Če najemnik plača dolgovano najemnino, preden prejme odstop od pogodbe, ostane pogodba še naprej v veljavi.
Pogosto pa najemnik po prenehanju najemne pogodbe še vedno zaseda poslovni prostor. V tem primeru mora najemodajalec proti najemniku vložiti tožbo na izpraznitev poslovnega prostora in izročitve nazaj v posest najemodajalcu.
Najemna pogodba lahko določa tudi drugačen način in obliko odstopa od pogodbe zaradi neplačevanja najemnine kot določa OZ. V vsakem posameznem primeru je poleg zakona treba upoštvati tudi pogobeno materialno pravo.